人生初！銀行に融資について連絡してみた('◇')ゞ
会社の人が夢に出てきて、眠っているのに休んだ気がしないnadesukiです(;^ω^)
本日は、銀行の融資について書いていきたいと思います。
不動産投資における銀行融資の重要性
不動産投資に詳しくない方のために、不動産投資における融資の重要性についてまずは説明したいと思います！
あなたは物件を購入する際に、どのような手段で購入しますか？？
不動産を購入する方法としては、大まかには以下の2パターンがあげられます。
・現金で購入
・銀行からお金を借りて購入（ローンを組む）
どちらの支払方法でも一長一短があります。
現金で購入する場合、貯金として手元にお金があるため、買う意思表示をしてからすぐにお金を払うことができます。
その点、銀行でお金を借りる際はローン審査を受けなければならず、1か月近く時間を取られることがあります（審査期間に関しては銀行により異なります）。
審査で無事借入OKであればよいですが、審査に不合格であればお金を借りることができません。
売主さんはできるだけ早く物件を売りたいと考えます。
買主さんがローンを組むとなると、審査で時間も取られますし、審査が通らなければ購入取り消しの恐れがあります。
そのため、現金で購入する人と銀行からお金を借りて購入する人がいたら
支払いが確実である現金購入者のほうが優遇されます。
お！じゃあ、現金でバンバン物件買ってくわ！
そう思うのもアリですが、ローンにはローンの良さがあります。
ローンを組むことの一番のメリットはレバレッジをかけることができることです。
レバレッジとはてこの原理のことです。てこの原理を使うことで、小さな力で大きな影響を与えることができます。
例えば、あなたの手元に1000万円があるとします。このお金で1000万円の物件を買うことができますが、それだとあなたの手元のお金がガッツリと減ってしまいます。
そうなると、次の物件を得るために再度貯金をしていかなければならず、かなりの時間がかかってしまいます。
ここで、ローンを組む場合を見てみましょう。ローンを組む際には、物件購入価格の2～3割を頭金として銀行へ払う必要があります。
頭金の金額は1,000万×20%=200万
200万はあなたの貯金から出し、残り800万を銀行から借りる形で物件の購入ができます。
1,000万を用意できなくても、1,000万の物件を手に入れられる。これがレバレッジの力です（ちなみにこの例えでは問題をシンプルに考えるために物件購入にかかる諸費用は一切加味しておりません）。
物件を早く多く買いたい人にとって、レバレッジをかけることは必要不可欠です。もし不測の事態に陥っても、手元に現金が残っていればいざという時の備えにもなりますよね(^▽^)/
nadesukiも物件をどんどん買っていきたいと考えているため、銀行からお金を借りて不動産投資をやっていきたと考えています！
ちなみに銀行によっては「不動産投資」という単語はNGの場合があるので、審査等受ける場合は「不動産賃貸業」と言ったほうが良いそうです(;^ω^)
そして、不動産投資で使用するローンは「住宅ローン」ではなく、「アパートローン」と呼ばれるものになりますのでご注意を。
はじめて銀行へ電話をかけてみた(^▽^)/
先々週、物件見学に行った際に見た物件がなかなか良かったので、購入を検討していました。詳しい内容はこちらの記事に書いてあります。
nandemosukinamono.hatenablog.com
この中の
④多摩市/1,000万/徒歩12分/3LDK/築46年/69.61㎡/RC
の物件を、不動産会社さんに相談の上800万に価格交渉をしていました。
物件購入価格もある程度決まったことだし、次は銀行に融資できるかどうか聞いてみよう！
ただ、銀行のホームページを見てみても、何をどうすればいいのかぶっちゃけよくわかりませんでした(;^ω^)
なんせ銀行に融資についての電話をするなんて初めてですから(;^ω^)
とりあえず、相談ダイヤルみたいなところにかければ何をするべきかわかるかと思い、電話して聞いてみることに。
今回、電話をかけたのは下記３つの銀行です。
・三井住友トラストL＆F
・日本政策金融公庫
それぞれ、どのような結果になったのか書いていきたいと思います！
オリックス銀行
一番初めにかけたのが、オリックス銀行です。こちらの銀行は不動産投資に対する融資を積極的に行っていることで有名です。
実はこちらの銀行、融資金額が最低1,000万円からになります。nadesukiが購入を検討している物件は価格交渉で800万になってしまっています。そのため、800万でも融資審査できないか確認してみました。
結果から申しますと、「できません！」でした( ；∀；)
ですよねぇ……。ホームページにもちゃんと書かれてますもんねぇ……。
お手間取らせてしまい申し訳ございませんでしたorz
スルガ銀行
スルガ銀行といえば、不正融資問題で話題になりましたね(;^ω^)
以前は融資が全然でないような物件でもお金を借りられるということで、不動産投資においてはマストな銀行ではありましたが、現在はやはり厳しく取り締まられているようです。
融資担当者さんから言われたのは、「以前はやっていましたが、現在は旧耐震の物件には融資をしておりません」とのことでした。
旧耐震とは、旧耐震基準のことです。
耐震基準とは、物件がどれくらい地震の揺れに耐えられるかという基準のことです。
この基準は度重なる改定を重ねていますが、特に1981年6月1日に大きく改定が行われました。そのため1981年以前の物件は旧耐震、1981年以降の物件は新耐震と呼ばれています。
要するに、1981年6月1日以降に建てられた物件は新耐震基準のもののため、それ以前からある物件より耐震基準がしっかりしているということです。
今回nadesukiが相談した物件は1974年築のため、ガッツリ旧耐震基準の物件です。そのため、銀行の融資対象外となっていしまったのです(´;ω;｀)
三井トラストL＆F
こちらの銀行も不動産投資に融資をしてくれる銀行です！
電話対応してくれたオジサマがとても親切な方で、緊張してあわあわ(;´･ω･)しているnadesukiに基本的な融資情報を教えてくださいました！
・フルローン不可
・頭金は2割～3割必要
・築古なら20年～25年くらいになる
・金利は3.9％で確定
・団体信用保険はつかない
・融資手数料が物件購入価格ｘ1.65でかかる（最低11万）
ホームページから事前相談表をダウンロードをし、必要書類を添付してメールかFAXをすれば2，3日後にやんわりと融資できるかできないかの回答をもらえるとのこと(^▽^)/
ちなみに事前相談表は下記サイトの左上のほうのボタンからダウンロードできますよ(｀・ω・´)
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は今まであげた銀行とは少し毛色が違います。政府系の金融機関で、小額からでも融資をしてくれるところが特徴です。
耐用年数切れの物件でも融資がつきますが、融資期間が10年または15年と短いことがデメリットです。
今後nadesukiが不動産投資をしていくうえで、最も頻繁に使うであろう金融機関です。
ホームページに「はじめての方」と書かれていたのでクリック。創業資金相談ダイヤルというものがあったので、かけてみることに。
電話に出てくださった方によると、創業計画書、借入申込書、物件資料、収入を証明できる書類などを郵送すると、公庫の担当者から面談の件で連絡が来るそうです。
書類を事前に郵送することは知らなかったので今回わかってよかったです。
今回のオチ
別にオチをつけるつもりは毛頭なかったのですが、銀行に電話をかけ終わって資料作成をしようと思い立った瞬間、不動産屋さんから電話が。
売主さんの個人的都合により、物件が売りに出せなくなってしまったそうです。
嘘だろぉ(´;ω;｀)
相場よりかなり安い物件だったため、今回流れてしまって非常に残念です。また一から物件探しかぁ( ;∀;)
ただ、銀行に電話するという経験を得られたので、個人的にはまた一歩前進したのかなと(*´ω｀*）カメよりものろい歩みですが(笑)
小さなことでも積み重ねていけば大きくなると信じて、今後も日々勉強していきたいと思います(^▽^)/
