【不動産投資初心者向け】『フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください！』から学ぶ投資スタンスの決め方
こんにちは！nadesuki（nadesuki1）です(^▽^)/
本日は『フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください！』（著：寺尾恵介）という本を読んだのでその感想と、投資スタンスを決めることの重要性について書いていきたいと思います。
初心者さんには特におすすめの内容になってます！
この本の概要
この本は不動産投資の本にしては珍しく、なんと会話形式になっています！
著者の寺尾恵介さんと、投資初心者の田中さんが会話形式で不動産投資について語っています。
この田中さんという登場人物は、寺尾さんと面談をして大家デビューをされた方をモデルにしているそうです。
この本のメインの内容は、『投資スタンス』の決め方についてです。
不動産投資をやりたいと思っていても、物件を買えずに悩んでいる方はたくさんいます。
寺尾さんはその理由を、『投資スタンス』を決められないことに尽きると言っています。
- どんな目的があって
- その目的を達成するための物件はこれで
- 自分の属性でお金を貸してくれる金融機関はここで
という風に『投資スタンス』を決めておかないと、どの物件を買えばいいのかわからなくなり、最終的に不動産投資を諦めてしまいます。
属性とは？
金融機関がその人にお金を貸していいかを図る指標。年収、勤務先、勤続年数、家族構成、金融資産などの個人の経済的、社会的背景のこと。
不動産投資をするならまずは投資スタンスを決めよう
まず初めに、『投資スタンス』の決め方について書いていきます。
『投資スタンス』の決め方は下記のとおりです。
- どのくらいの規模を目指したいか決める
- その規模に至るまでに、どのくらいの時間をかけられるのか決める
- 自分の属性や自己資金で融資を受けられる金融機関をピックアップ
- その金融機関が、どの物件に融資を出しているのかを把握する
- 上記の過程で、購入すべき物件と利用する金融機関がわかり、投資スタンスの根幹部分が決まる
- その投資スタンスで、実際にやれそうかどうか自問してみる
- やれそうなら先へ進む。ムリそうなら１からやり直す
メインの考え方となる、１～４について簡単に見ていきましょう。
どのくらいの規模を目指したいか決める
人によって得たいと思っているキャッシュフローの額は異なります。
たとえば、おこづかい程度に月数万円ほしい人と、サラリーマンを辞めても生活できるくらい必要な人とでは、買い進めるべき物件の規模は違います。
自分の目標としているキャッシュフローがいくらなのかをきちんと把握しておくことはまず第一に必要なことです。
その規模に至るまでに、どのくらいの時間をかけられるのか決める
30年後にリタイアできればいいという考えの人もいれば、5年以内にサラリーマン生活を終わらせたいという人もいます。
スピードを重視するのであればその分リスクは高くなりますので、その点も加味して決めていきましょう。
自分の属性や自己資金で融資を受けられる金融機関をピックアップ
属性とは、勤めている企業の規模や業種、年収のことを指します。
例えば医者や弁護士、公務員などは属性が高いと評価され、金融機関は融資をしてくれやすくなります。
金融機関の中には、年収が○○以上ないと融資をしないと公言しているところもあるので事前にホームページ等で確認が必要です。
また、金融機関によって必要となる自己資金の額も異なります。
フルローンでもOKなところもあれば、自己資金として最低でも購入価格の2割が必要なところもあります。
フルローンとは？
物件購入に必要な物件購入金額分を、全額金融機関から借り入れること。自己資金なしで物件を購入できるメリットがある一方、返済利息の額も増えてしまうため注意が必要。
その金融機関が、どの物件に融資を出しているのかを把握する
金融機関の中でも収益を重視するところと、担保価値を重視するところがあります。
評価額が低い物件を担保価値を重視する金融機関に持ち込んでも、積極的に融資を行ってはもらえません。
金融機関の融資情報については、不動産投資のキャリアが長い人や、実際に物件を取り扱っている不動産会社のアドバイスを得るのがオススメとのことです。
以上のことは前提として、目標の水準が高いほど、そこに到達するまでの時間が短いほど、スタンスは限られ難しいものになっていきます。
それを踏まえたうえで、自分に実現可能なスタンスを詰めていくことが重要です。
不動産投資で初心者が陥りがちな失敗
ここからは、自分も含めて初心者さんがやってしまいがちな失敗について解説していきます
（人のこと言えない。羊だけど）
自分がどんな物件を買えるのか把握していない
不動産投資を始めようと思ったときに真っ先に思い浮かぶのは、「どのような物件を買えばいいのか？」ということではないでしょうか。
- 区分or一棟
- 地方or都心
- 新築or中古
などなど、ひとくちに不動産といっても規模、立地、築年数が異なります。
書店に売られている不動産投資本の中でも、
「一棟アパート購入でサラリーマンをリタイア」というタイトルのものもあれば
「都心の区分マンションで大成功」などと書かれているものもあります。
不動産投資においては、上記のような選択肢から絞っていき、自分の属性や自己資金と相談しながら物件を買い進める必要があります。
ところが、自分の属性や自己資金を考えずに不動産投資を始めようとする方はめずらしくありません。
たとえば、何の実績も持っていない人が100万円の自己資金で3億円の一棟アパートを買おうと思ってもおそらく買えません。
なぜなら、そのためには銀行から融資を受ける必要がありますが、いきなり資産もない初心者に数億円単位のお金を貸してくれる金融機関はないからです。
そのため本書では、規模拡大を重視するのであれば、金融機関から融資がえられる物件を選んで買っていくのがよいと書かれています。
寺尾さんのお言葉を借りるのであれば「融資は先で物件は後」です。
この世に存在しないファンタジー物件を探している
基本的にどんな投資をする上でも当てはまるかと思いますが、利回り高さとリスクの高さは比例します。
周辺環境も良くてピッカピカの新築で利回りの高い物件が欲しい！！！
そう思っても、そのような物件は残念ながらありません。
新築ピカピカの物件はリスクは低いですが、利回りは小さくなります。
逆に、中古のボロボロ物件は修繕費がかさんだりとリスクは大きいですが、その分利回りは高くなります。
その原則を無視して物件を探しても、そもそも存在していない可能性が高いです。
自分が何を優先しているのかを明確にし、どの程度のリスクをとれるのかということをきちんと考えておかないと、存在しないファンタジー物件を追い求めることになってしまいます。
物件は融資ありきで選ぶという発想はなかったし、理想の高すぎる物件を探しちゃってたかもしれない！
（し、知らなかった・・・）
以上のように、『投資スタンス』を決めていないと様々なデメリットがあることがわかりますね。
感想とまとめ
以上、『投資スタンス』を決めることの重要性について書いてみました。
本書で登場する田中さんがまさに自分のようで、「やっぱりそこは気になるよね～」と思うことが多々ありました。
一番共感した部分は、「不動産投資はひとつめの物件を買うまでが一番大変」ということです。
買ってからも物件管理や入居者募集などやらなければならないことは山ほどあると思いますが、そもそも買えなければすべて無意味です(;^ω^)
nadesukiに関して言えば、できるだけ早く物件規模を増やしていけたらいいなと漠然と考えていました。
一方、最初の物件はあまりリスクを取りたくないと考え、区分（物件の１部屋だけ購入する）マンションを購入しようと考えていました。
ただ本書では、物件規模を少ない自己資金で増やすためには、評価のつきやすい「地方・一棟・RC（鉄筋コンクリート造）の一択だ」と書かれています。
なのでこの場合は、
- 安全を重視し、規模拡大を後回しにするなら区分マンション
- リスクをとり、規模拡大を優先するなら地方RCマンション
という選択肢があることがわかります。
安全で、かつ規模拡大していけるおいしい物件があればよかったですが、無理なんですね
補足ですが、この本が出版されたのは2017年。
2018年に起こったスルガ銀行の不正融資問題より前に書かれているので、現在の融資状況とは若干異なるのかなと思います。
現在銀行の融資が厳しいというお話はTwitterなどで目にしているので、初心者が一棟物にチャレンジするのは現実的ではないのかもしれません。
とはいえ、この本から学べることは多いので是非参考にしてみてはいかがでしょうか？
リンク
『投資スタンス』を決めることで、「この物件は本当に買ってよい物件なのだろうか？」「不動産なんて大それたものを自分に買えるのだろうか？」という悩みから解放されそうです。
同じような悩みを持っている方の参考になれば幸いです！
nadesukiが今まで行った物件見学の記事を載せておきますので、参考になれば幸いです。
ここまで読んでいただきありがとうございました！
（また遊びに来てね♪）
