【不動産投資を始めたい方へ】不動産投資のロードマップをざっくり解説
こんにちは！nadesuki（nadesuki1）です(*´▽｀*)
「不動産投資を始めたいけど、物件購入までの流れがわからない」
今回はそんな疑問にお答えする内容を書いていきたいと思います。
大まかな流れをつかむことがメインなので、nadesuki自身の復習もかねてざっくりと解説していきます！
（説明不足な項目については後日、詳細記事を作成する予定です）
- 投資スタンス・購入する物件の条件を決定
- 物件検索
- 資料取り寄せ
- 物件の収支をシミュレーション
- 現地調査
- 購入申し込み～売買契約
- 融資申請～金消契約
- 決済
- バリューアップ
- 入居者募集・賃貸管理
- 所有継続or売却
- まとめ
投資スタンス・購入する物件の条件を決定
まずはじめに、自分が購入したい物件の条件をリストアップします。
不動産と一口に言っても
- 住居用or商業用
- 一棟or区分
- ファミリー向けor単身者用
- 地方or都心
など、様々な種類があります。
投資スタンスの決め方については、下記記事を参照ください
⇒【不動産投資初心者向け】『フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください！』から学ぶ投資スタンスの決め方 - 初めてはじめる資産運用blog
物件検索
投資スタンス、購入したい物件の条件が決まったら、不動産ポータルサイトを使用して物件を探してみましょう！
区分か一棟物かによって見るべきサイトは異なります。
下記、代表的なサイトを載せておきます。
ちなみに、区分所有とは建物のうち1部屋のことで、一棟物は建物そのもののことです。
資料取り寄せ
上記サイトでは、自分の探したいエリアや家の広さなど、条件検索ができますので、絞り込んでいきましょう。
見込みのある物件を見つけたら、販売図面（物件資料）を取り寄せます。
サイト内のお問合せフォームを使用するか、電話で資料を取り寄せましょう。
ちなみに「この物件は絶対買いたい！」と思えるようなものは、ぜひ電話で問い合わせしてみることをオススメします。
電話をかけることにより、現状まだ販売中のものかどうか（ポータルサイトに載っていても、すでに売られてしまっているケースがあるため）を確認できます。
さらに、不動産屋さんへ本気で購入したいという意思表示ができますし、何より電話をしたついでに物件や売主さんについての情報をリサーチすることもできます。
物件の収支をシミュレーション
資料請求と並行して、ほしい物件が本当に収益を生み出してくれるものなのか、シミュレーションをしてみましょう。
不動産投資で使用される代表的な指標は下記3つです。
- 表面利回り
- 実質利回り
- ROI（Return on Investment）
表面利回り
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
物件価格に占める年間の家賃収入の割合を見ることができます。
※一棟物のポータルサイトには表面利回りが載っていますが、区分所有に書いたサイトには利回りが載っていないため、自分の手でリサーチして計算するしかありません。
その方法については後日詳しい記事を書いていきます。
実質利回り
実質利回り＝（年間収入－諸費用）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
上記の表面利回りに、諸費用を加味した計算方法です。
表面利回りよりも実態に即した数値になります。
ROI（Return on Investment）
ROI（Return on Investment）＝年間のキャッシュフロー÷自己資本
自分が物件購入の際に出した金額をどれくらいの期間で回収できるかを表した指標です。
上記以外にも、金融機関からいくらでどれくらいの利率で借りたらどれくらい手残りがあるのかということや、売却価格の想定など様々な角度からシミュレーションを行います。
現地調査
入居者さんがいる場合は内覧できませんが、空室で売り出されているものについては室内を見ることができます。
不動産屋さんと打ち合わせの上、内覧をしてみましょう。
内覧ができない場合でも、物件の立地や駅がどれだけ栄えているかなどの周辺環境を確認するうえでも、現地確認はした方が良いでしょう。
せっかく現地まで足を運んだのであれば、付近の不動産管理会社さんへ赴き、賃貸需要の調査などを合わせて行うのもオススメです。
購入申し込み～売買契約
「この物件を買う！」と決めたら、不動産購入申込書（買付申込書）という書類を不動産会社さんへ提出します。
不動産購入申込書サンプル
不動産会社さんから貰うも良し、自作したものを提出するも良しです。
※不動産購入申込書（買付申込書）は法的な拘束力がないため、キャンセルができます。
しかし、それ相応の理由もなくキャンセルをすると、不動産会社さんや売主さんの信用を失ってしまいます（ローン特約を付けて条件に合致しなかった場合はキャンセル可）。
最悪キャンセルできるからいいやという考えで提出はしないようにしましょう。
結婚でいうところの、プロポーズをイメージしていただけると分かりやすいかもしれません。 法的には罰せられませんが、人道的にアウトですよね
（ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ...)
融資申請～金消契約
金融機関からお金をかりて物件を購入する場合は、金融機関へ融資ができるかどうか確認します。
金融機関にも種類があり、大まかには下記のとおりです。
基本的には、上の方に書いてあるものほど融資審査が厳しいです。
初心者さんへのオススメは日本政策金融公庫です。
政府系の金融機関で、融資期間は最長15年と短いですが、若者、女性、シニアを優遇する制度もあり、小額からでも融資が可能です。
融資申請のステップは下記の通りです（金融機関により異なる場合があります）。
決済
代金の引き渡しによって取引が完了します。
同時に、所有権移転登記や鍵の引き渡しなどの対応を行います。
バリューアップ
家賃収入は入居者さんがいて初めて得られるものです。
ボロボロの物件の場合は入居がつかず、いつまでも空室が長引くということも起こり得ます。
空室の物件の場合はバリューアップのため、リフォームやリノベーションを検討し、物件価値向上につとめるのも一案です。
入居者募集・賃貸管理
賃貸仲介会社へ募集依頼をかけます。
合わせて、管理会社へ管理依頼をします。
仲介を依頼した会社が管理も行っている場合は、仲介してもらった会社と同じところにお願いすることもできます。
クレーム対応や家賃の振込確認を管理会社へお願いすることにより、大家さんの負担を減らすことができます。
サラリーマンをする傍ら大家業もやっていきたいという忙しい大家さんは、ぜひ管理をお願いしてみましょう。
所有継続or売却
購入した物件は家賃収入を得られて黒字化できているのであれば継続して所有しても良いでしょう。
もしキャピタルゲイン（売却益）を狙いたいのであれば、自身の資産状況も加味した上で、売却も視野に入れましょう。
まとめ
以下、不動産投資の大まかな流れのおさらいです。
◇不動産投資のロードマップ◇
- 投資スタンス・購入する物件の条件を決定
- 物件検索
- 資料取寄せ
- 物件の収支をシミュレーション
- 現地調査
- 購入申し込み～売買契約
- 融資申請～金消契約
- 決済
- バリューアップ
- 入居者募集・賃貸管理
- 所有継続or売却
上記に追加して、確定申告や納税などの作業が発生してきますが、この記事では割愛しています。
2021年5月2日現在、nadesukiはまだ「購入申し込み～売買契約」のステップまでしか進めていないため、それ以降の説明が本当にざっくりとになってしまいました(;^ω^)
実践で得られた経験があれば、その都度記事にしていきますので参考にしていただければ幸いです。 ここまで読んでいただきありがとうございました！
