【不動産投資】金融機関へ不動産の融資についてヒアリングしてみたので、その結果報告します('ω')ノ（2021年4月～5月）
こんにちは！nadesuki（nadesuki1）です(*´ω｀)
ここ最近でよさそうな不動産を発見したので、金融機関へ融資について電話でヒアリングしてみました！
物件スペックはこちら
・千葉県/700万/駅徒歩13分/2SLDK/築48年/SRC
結論、耐用年数切れの物件のため、融資をしてくれる金融機関はほぼ一つだけでした(;^ω^)
「耐用年数ってなに？」という方のために、まずはさらっと耐用年数について説明していきます。
耐用年数について
耐用年数についてすでに知ってるよ！という方は飛ばして大丈夫です。
建物には、法律上「この期間まで使用できますよ」という期間が決められています。
不動産の場合は、建築素材によって耐用年数の長さに差があります。
これはあくまで法律上、減価償却などをする際に使用される年数が決められているということです。
法律に基づいている年数のため、「法定耐用年数」という呼ばれ方もします。
ちなみに法定耐用年数は、実際の物件の寿命とは異なります（メンテナンスしていれば築100年でも問題なく使用できる建物はたくさんあります）。
金融機関は耐用年数を基に、借入期間を判断します。
一例として、築30年の物件の場合を見てみましょう。
という形で、この物件の残存耐用年数は17年だと判断されます。
「借入期間はMAXで17年、物件そのものの収益性などほかの要素を合わせて判断するともう少し短くなる」などのように、金融機関独自の審査基準に照らし合わせて借入期間が決定されます。
もちろん、金融機関によって審査基準は異なりますが、基本的には残存耐用年数が多いほうが融資期間を延ばしやすいです。
そのため、築年数の浅い物件の方が高評価になります。
今回の物件は、築48年のSRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）なので、法定耐用年数を超えてしまっています。
ヒアリングの結果としては、残存耐用年数がマイナスなので、そもそも融資することができないと言われてしまうことが多かったです(;^ω^)
というわけで、どんな結果になったかを発表していきます！
ちなみに以前融資について聞いてみた結果もありますので、興味のある方はこちらもぜひ覗いてみてください！
⇒人生初！銀行に融資について連絡してみた('◇')ゞ - 初めてはじめる資産運用blog
金融機関へのヒアリング結果
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫へは、3つの支店へ電話をかけました。
自宅の最寄りの支店
自宅の近くの金融機関に相談するのがセオリーだ！と思い、自宅最寄りの支店へTELしました。
結果、「耐用年数切れの物件の場合、貸せても数年ですよ」とのこと。
公庫のデメリットは借入期間が短いことです（特例を使ってもMAX20年）。
ただ、ファイナンシャルアカデミーの講義で「公庫は耐用年数切れの物件でも比較的融資をしてもらいやすい」と聞いていたため、この回答には面食らいました。
（ファイナンシャルアカデミーは、お金について学ぶことのできるマネースクールのことです。不動産投資専用の講義があり、nadesukiはそちらを受講しています）
⇓現在は無料のセミナーもやっていますので、興味のある方は覗いてみてください(*´▽｀*)
物件の最寄りの支店
サラっと物件のスペックを伝えたところ、「とりあえず申し込んでみて、お話はそれからですね！」と言われました。
あれれ、自宅最寄りの支店とは対応が違う・・・。
耐用年数による足切りなどがあれば先に伝えておいていただけた方が嬉しいのになと思いながら、電話を切りました。
物件のある県（千葉県）にある支店
電話に出てくださったのは、ものすごく感じのいい女性。
上記2つの支店の方が割と塩対応だったり、よくわからないな～みたいな反応だったため、ものすごく神対応に思えました。
ただ、予想もしなかった一言を告げられました。
「1件目の場合は自宅の最寄りの支店でのみ審査受付をしております」
え。。。。めっちゃ初耳なのですが。
「公庫のほかの支店に持ち込んだら融資通った。やっぱり公庫は支店によって対応が変るな～」みたいな意見を聞いたことあったので、複数の支店で融資審査をしてもらえるものだとばかり思っていました。
この情報、教えてもらえてありがたかったです(´;ω;｀)
ちなみに先日、不動産投資家の浦田健さんのYouTubeを視聴しました。
公庫は初めに融資実行された支店でのみ、その後の融資もしてもらえるそうなので、融資をお願いする支店は一つに絞らないといけないみたいです。
詳しくは下記動画を参照ください( ｀・∀・´)ﾉ
（出典：ウラケン不動産【浦田健公式】
ネットでアパートローンを申込む方法〜不動産投資〜【566】）
千葉銀行
自宅最寄りの支店
私の聞き間違いかもしれませんが、「物件価格1億円からしか融資しません」と言われました。
1億円以下の間違いでは・・・(´;ω;｀)？
あとは、耐用年数切れの物件はそもそも融資不可とのことなので、今回の物件は対象外でした。
物件最寄りの支店
電話で対応してくださった方があまり不動産投資について詳しくなさそうな印象でした。
簡単な審査をしてもらえるということで、
・免許証・保険証のコピー
・物件資料
等の書類を郵送しました。
一週間ほどたったのちの回答は、「頭金を半分くらい入れてもらえたら考えます」でした。
正直、頭金は出せても物件価格の2割までに抑えたかったので、今回は見送りにしました。
SBJ銀行
自宅の最寄りの支店にTELしました。
築30年以内の物件にしか融資をしてくれないそうです。
また、物件があるエリアはSBJ銀行さんの融資対象外のため、こちらもだめでした。
りそな銀行
区分マンションへの融資は現在はやられていないそうです（以前はやっていたとのこと）。
一棟物であれば考えるからまたおいでと言われました。
静岡銀行
こちらも区分マンションへの融資はしていないとのこと。
リスク分散のため、一棟物であれば融資できるそうです。
耐用年数越えでも旧耐震じゃなければ、団体信用生命保険の入れる年齢、属性をもとに35年以内の貸し出しは検討してもらえるとのことでした。
旧耐震基準について
建物には耐震基準という、揺れにどれくらい耐えられるかの指標があります。
その基準は建物の建築確認をした時期によって旧耐震と新耐震に分けられます。
1981年5月31日以前に建築確認がされた物件の基準を旧耐震基準と呼び、それ以降に建築確認されたものを新耐震基準と呼びます。
旧耐震基準の物件は新耐震基準の物件と比べると耐震基準がゆるいため、地震に弱くなってしまいます。
そのため、旧耐震基準は金融機関で融資を受ける際にはデメリットになります。
建築確認とは
建物をつくる際には、建築計画が法令上の建築基準に適しているのか確認する必要があります。
その確認をする行為のことを建築確認といいます。
建築確認を終えると「確認済証」が交付されますが、これがないと工事をはじめることができません。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
こちらはノンバンクに分類される金融機関です。
金融機関の分類についてはこちらの記事で簡単にですが説明しています。
⇒【不動産投資を始めたい方へ】不動産投資のロードマップをざっくり解説 - 初めてはじめる資産運用blog
旧耐震基準の物件、耐用年数越え、既存不適格物件など、ほかの金融機関では渋られるような物件にも寛容に融資をしてくれると評判です。
既存不適格物件とは
建築当初は法令順守で建てられた物件が、後の法改正により現行法に適用されなくなったもの。違法建築とは異なります。
評判のとおり、耐用年数越えでも問題なく融資をしてもらえそうでした。
なので、事前審査申し込みをしてみました！
必要書類
- 住宅ローン・アパートローン事前審査相談表（ホームページからダウンロードできます⇒https://www.smtlf.jp/housingloan/advisement/）
- 物件資料（販売図面、周辺地図、登記簿など）
- 源泉徴収票
- 免許書のコピー
上記書類を電話対応してくださった担当者さんへメールしました。
3日ほどで回答が来ました。
金利が4%を超えてしまっているのは痛いですが、返済期間が20年とれるのはとてもありがたいです。
頭金は2割必要になりますが、シミュレーション上はキャッシュフローが黒字化しているので問題はなさそうです。
ちなみに、借入金額が500万円以下だと融資をしてもらえないそうなので、価格が安すぎる物件の融資は厳しそうでした。
まとめ
上記以外にもいろいろと調べましたが、ホームページからわかる情報で、融資が厳しいと判断したところが多かったです。
もし今回のように耐用年数切れの物件を検討する場合には、三井住友トラスト・ローン&ファイナンスを使うのが現実的かなと思います。
今回のヒアリングが物件購入を目指している方の参考になれば幸いです。
ここまで読んでいただきありがとうございました！！
