不動産投資とは？不労所得が得られるって本当！？
ドラゴンクエストビルダーズ2にはまってしまい、日夜ビルダーズしてます、nadesukiです(*´▽｀*)
今回は投資手法の一つである不動産投資について説明します！
不動産投資とは？？？
ザックリと言えば「不動産を購入し、家賃、もしくは売却益を得ることができる投資手法」です。
投資の中ではミドルリスク・ミドルリターンだといわれています。不動産は株やFXよりは値動きが激しくありません。
今日1,000万だった物件が、明日2,000万になるというようなことはないでしょう（これが10年単位だったらわかりませんが(;^ω^)）。
不動産投資で発生するリスクは、対処方法がすでに確立されていることが多いため、知識や経験があればあるほどリスクを抑えて運用が可能です(^^♪
不動産の種類
不動産とひとくちにいっても様々な種類があります。まず大きく分かれるのが
・住居系
・商業系(テナント）
です。
住居系不動産は人が住んでいる物件のことです。あなたが賃貸に住んでいるのであれば、その賃貸用不動産のことを言います。
一方、商業系は飲食店、美容室など、商業を営む人が使用する不動産のことです。
今回はシンプルに住居系不動産のお話をしていきます。
例えば、あなたが区分マンションの大家さんだったとします。毎月入居者さんからお家賃が振り込まれます。これが家賃収入です(^▽^)/
※区分とは、マンションのうち1部屋のこと
「家賃6万円の部屋だったら、毎月６万も貰えるのか！すごい！」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
ところがお話はそうシンプルではありません！
実は不動産をもつと、様々な費用が掛かります。
・固定資産税
・管理費・修繕積立金
・火災保険料
・委託管理費
などなど。
毎月かかるもの以外にも、入居者退去後に発生するリフォーム代などもあります(;^ω^)
なので6万円の家賃をいただいても、上記諸費用が引かれると手残りはもっと少なくなってしまうんですね。
最悪、諸費用のほうが多くなり、毎月赤字が発生することもΣ(ﾟдﾟlll)ｶﾞｰﾝ
不動産投資に必要な3つの指標
「不動産投資をやってみたい！」
そう思ったときに、何でもいいから物件を買ってしまうのはNG。
不動産の中にも儲かる不動産と、儲からない不動産が存在します。
不動産投資において注視すべきポイントは下記3点です！
・収益力
・稼働力
・担保力
収益力とは？
物件がどれくらいの収益を生み出してくれるかの基準となります。よく使用される指標として、利回りやROIというものがあります。
・利回りー物件価格に対して年間どれくらいの収益を得られるかの指標。諸費用を度外視した表面利回りと、諸費用を加味した実質利回りがある。
・ROIー自己資金に対して、どれくらいの現金収入（キャッシュフロー）が得られるかの指標
担保力とは?
物件を売った際にどれくらいの金額で売れるのかの指標です。金融機関がお金を貸す際は、主にこの担保力を重視するケースが多いです。
日々の家賃収入が少額でも、売却価格が購入価格を上回れば売却益を得ることができます。
稼働力とは？
毎月の家賃が振り込まれるのは、入居者さんがいて初めて成り立ちます。
逆に言えば、入居者さんがいなければ利益は得られないということです（むしろ諸費用がある分、毎月赤字がでることも……）。
スーパーやコンビニもない、さびれた町の駅徒歩30分の物件などには、入居者が入る確率は極めて少ないでしょう。
そのため、物件を選ぶ際は必ず立地に注意しましょう！
不動産の購入方法について
自分の納得する物件が見つかったとして、どのような手段で購入しましょう？
基本的には、物件購入する際の方法としては下記2種類があります。
・現金で購入する
・金融機関からお金を借りて購入する
現金で購入する
もしあなたが手持ち資金を潤沢に持っているなら、現金で物件を購入することも可能でしょう。
現金で購入する一番のメリットは、購入競争に勝ちやすいことです。
金融機関から融資を得るとなると、面談や審査などで1か月以上時間を取られることはざらにあります。最悪、審査で落とされるとお金を貸してもらうことができません。
そうなった場合、売主さんからすると、何か月も待たされた挙句買ってもらえないという状況に陥ります。
物件を売りに出してからも諸費用はかかり続けるため、物件売却を早く行いたい売主さんは多いです。
その点、現金であれば銀行から引き出せば即日お支払いできるというメリットがあります。
そのため、現金買いできる人と、銀行からお金を借りる人が同じタイミングで購入申し込みをした場合、現金買いする人の方が物件を購入できる可能性は高いでしょう。
金融機関からお金を借りて購入する
上記のとおり、現金は購入競争に勝ちやすい一方、デメリットもあります。
それは、現金で購入すると手持ち資金がガッツリ無くなってしまうということです。手持ち資金がなくなれば、新たにお金を貯めるのにかなりの時間がかかります。
物件をたくさん買い進めたい！そう思っている方であれば、金融機関から融資を受けることをおススメします(｀・ω・´)
例えば、あなたが投資に使えるお金900万円をもっていて、900万の物件を購入するとします。
銀行で融資を受ける場合、頭金や諸費用で300万を手持ちから出し、600万円を銀行から借ります。
そうすると、現金で購入した場合は900万円手持ち資金が減るのに対して、銀行から借りた場合は300万円で済ますことができます。
現金で購入するより3分の1の出費で済ませられた分、残りの手持ち資金（600万円）でほかの物件を買い進めることができます。
このように、小さな金額で大きな物件を買うことことができる力のことを、レバレッジ効果といいます（レバレッジとは、てこの原理のことです）！
もっと専門的に言ってしまえば下記の通りです(;^ω^)
ありとあらゆる投資の中で、金融機関がお金を貸してくれるのは不動産投資だけでしょう！
まとめ
今回はおおまかに4点、不動産投資について解説しました！
①不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資法！
②不動産には住居系と商業系があります!(^^)!
③不動産投資で注目すべき3つの指標は
・収益力
・稼働力
・担保力
です！
④物件を購入する際は現金もしくは金融機関からお金を借りるという方法がありました。どちらも一長一短あるため、自分に合った戦略で物件を購入していきましょう(*'▽')
ちなみに、不動産投資という言い方をしましたが、実質的には投資よりも事業に近いと感じています。
そして、「不動産投資によって不労所得を得られるのか？」ですが、最終的には可能だと思っています。
ただ、物件を購入するためには
・毎日欠かさず物件情報を見たり
・物件のエリア情報を収集したり
・現地に物件を見に行ったり
・不動産会社や金融機関の担当者とコミュニケーションをとったり
などなど、様々な努力や知識が必要です。
決して楽して稼げる手法ではないことは間違いありません。夢のないお話で申し訳ないです(;^ω^)
ただ、知識と経験を得続ける努力していけば、不労所得を生む仕組みを作ることは十分可能だとも思っています！
何事も、はじめが一番難しいです。不動産会社や金融機関も、実績がない人には冷たい印象です。
ただ、そこであきらめずに実績をつくっていけば、後々評価がついてきますので、まずは行動から始めてみましょう(^▽^)/
※PS
初心者さんは、まずは知識を得ることから始めましょう！
「よくわからないけど、不動産屋さんが良いって言うから買っちゃう」というのはおススメしませんΣ(ﾟДﾟ；≡；ﾟдﾟ)
あなたの大切なお金を守る意味でも、「自分で判断ができないうちは買わない」というスタンスを貫いてください！断る勇気も大事！！！
